Одесса

Продажа новостройки по переуступке

Продажа новостройки по переуступке

Продажа квартиры в новостройке по переуступке права требования сегодня распространённый вид сделки в Одессе: купить жилье в новеньком доме желают многие - оно и дешевле (см. Цены на квартиры в Одессе на сентябрь 2015), и внушает больше доверия. Однако на последнем этапе строительства, перед сдачей дома, все квартиры в большинстве случаев выкуплены.


Продают по условиям переуступки в основном инвесторы – лица, купившие жильё на начальных стадиях возведения дома с целью дальнейшей продажи по более высокой цене. Сделка по отчуждению недвижимого имущества ещё до окончания строительных работ называется цессией. Цессионером выступает инвестор, который купил квадратные метры у застройщика напрямую. Прежде чем решиться на покупку или продажу такого объекта, следует знать некоторые особенности процесса, чтобы избежать юридических рисков.
Стериум - Продажа новостройки по переуступке -1

Действия до заключения сделки


По условиям договора цессии инвестор, который вложил деньги в строительство, передаёт покупателю право на владение квартирой после окончания строительных работ. Сначала будущим продавцам необходимо разобраться, какие есть виды получения права собственности на недвижимость в строящихся домах.


Вкладывание денег в незавершённое строительство через фонд финансирования вкладов – самый безопасный и распространённый способ. Для этого подписывается договор переуступки, если нет запретов на сделку от учредителей фонда. Второй способ предполагает покупку облигаций у застройщиков. Новому покупателю достаточно просто эти ценные бумаги купить у инвестора. Однако в Одессе эта методика мало популярна. В основном привлечение денег происходит посредством фондов финансирования. Существует ещё один способ, но он рискован и при его выборе нужна осторожность. Это заключение инвестиционных договоров. С 14.01.2006 года в строительство вкладывать деньги этим методом запрещено. Потому перед подписанием уступки следует проверить дату заключения инвестиционного договора. Но исключением являются коммерческие помещения. Их запреты не коснулись. Если человек решил приобрести квартиру в новостройке по переуступке требования, значит, он, скорее всего, столкнётся с процедурой переоформления договора с фондом финансирования. Это самый правильный подход, так как он контролируется государством.


Прежде чем инвестировать в строительство с целью последующей продажи следует учесть правила, прописанные в законодательстве. Переуступка может быть оформлена исключительно на одного инвестора, и он должен быть совершеннолетним. Такие действия совершаются до ввода объекта строительства в эксплуатацию.


Процедура оформления передачи права требования


Получить жильё в собственность можно, оформив долевое участие. При заключении этого договора следует в письменном виде перечислить обязательства участников, их права и провести расчёты. Если будут выявлены дополнительные расходы, которые не учтены, то их оплачивает новый собственник. Документ подлежит государственной регистрации, и подписывать его можно ещё до составления акта о передаче объекта. Исполнение условий подлежит государственному контролю. Но известен и минус процедуры – при расторжении есть шанс потерять определённую сумму.


Кроме того, в случае просрочки платежа инвестором в течение двух месяцев, застройщик имеет право отказаться от исполнения договорных обязательств. Он уведомляет должника в письменном виде о немедленном погашении долга, а через месяц, если оплата не поступила, отказывается от исполнения договора. Известны случаи, когда покупатель остаётся в полном неведении о произошедшем отказе, и в результате может остаться и без денег, и без права на жильё. В этом случае следует обратиться в суд и признать односторонние действия застройщика недействительными. Подтвердить иск можно справками строительной организации, которые необходимы для оформления цессии. Рекомендуется подать и ходатайство о принятии судебным органом мер, которые запретят строительной компании получить в собственность спорный объект недвижимости.


Переуступка пая в случае, когда строительство совершается по правилам кооператива - очень рискованное предприятие для покупателя. Договор цессии в этом случае автоматически не делает покупателя членом ЖСК, а, следовательно, и не гарантирует права собственности на помещение. Чтобы стать членом объединения, необходимо, чтобы продавец написал заявление о выходе, а покупатель - о вступлении. Однако не факт, что правление даст разрешение на членство. Чтобы подстраховаться, можно включить в договор о переуступке пункт, предусматривающий полный возврат денег, в случае отказа правления ЖСК удовлетворить просьбу о вступлении. Следует учесть и то, что многие объединения предусматривают компенсационные и комиссионные выплаты в случае передачи права на пай. Но самый большой риск таится в двойной переуступке, скрыть которую довольно легко, так как такой договор не подлежит государственной регистрации.


Предусмотрен и ещё один вид, в результате которого возможна передача прав. Предварительный договор продажи наделяет правом требовать заключение основного. По его условиям претендент на жильё получает возможность договориться в будущем о покупке. Деньги при этом не передаются и документ не регистрируется. Однако переход прав гарантируется до подписания основного договорного обязательства.


Стериум - Продажа новостройки по переуступке -2

Прежде чем оформить продажу квартиры в новостройке по переуступке права требования в Одессе, следует совершить ряд действий, как продавцу, так и покупателю.


Действия продавца:

  • сообщить застройщику о продаже квадратных метров. С этой целью составляется заявление, в котором указываются и паспортные данные покупателя;

  • получить от застройщика разрешение в письменном виде. Надо учесть, что строительные компании, которые работают в Одессе, зачастую требуют денежное вознаграждение за передачу прав требования, так как в будущем объект продаётся за большую сумму. Цена может быть оговорена и в соглашении, заключённом между сторонами до переуступки;

  • стать обладателем справки, которая подтверждает отсутствие долга перед строительной организацией, она нею же и выдаётся;
    ·получить от застройщика сертификат, в котором отражены все параметры жилья. В нём прописывается номер площадки, указывается секция, этаж и номер квартиры;

  • предоставить согласие супруга (и) с нотариальным визированием. Документ необходим, если сделка совершается лицом, которое состояло в браке на момент покупки жилья;

  • взять справку из банка. Если квартира является объектом ипотечного кредитования, то для изменения её собственника необходимо согласие банка. Однако финансовая организация предоставит его только после полного погашения долга.


Вся основная процедура по сбору документации возлагается на продавца, но покупателю также следует до подписания договора иметь в наличии согласие жены (мужа) если он пребывает в браке, оно должно пройти нотариальную процедуру заверения. В случае покупки жилья в ипотеку, предоставить нужно и договор кредитования. После сдачи дома при долевом оформлении, новому собственнику следует оформить квартиру в новостройке как собственность.


Юридические особенности переуступки


Договор цессии подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, необходимо уплатить государственную пошлину. Операции с недостроенной недвижимостью облагаются налогом. Его размер рассчитывается с полной суммы договора и подлежит к уплате инвестором (продавцом). Также сторонам надо учесть, что сделка не будет действительной без нотариального заверения.


Прямая обязанность покупателя - внимательно читать текст документа и обращать внимание на сумму, которая указана в нём как уже выплаченная ко дню переуступки. Цифры должны быть реальными, так как строительная организация, подписавшая договор ответственна именно за эту суму. Одесские же инвесторы новостроек продают площадь по значительно большей цене, чем отражают на бумаге. И если покупатель решит расторгнуть соглашение, то застройщик вернёт ему те финансовые вложения, что отражены в договоре.


Максимально снизить риск можно, если третьей стороной при продаже квартиры в новостройке по переуступке требования выступит застройщик. В этом случае можно быть уверенным, что имущество не находится в залоге и что никому ранее это право не было передано.


Распространена и ситуация, когда переуступка произошла, но объект, который должен был быть достроен в 2015 году, не сдан и переносится на 2016 год. Чтобы не стать заложником этой проблемы, следует в договоре предусмотреть уплату строительной организацией штрафных санкций при несоблюдении срока ввода в эксплуатацию жилого объекта. Тогда покупатель может требовать выплату в судебном порядке.


Заключение цессии возможно только до введения дома в эксплуатацию. Нередки случаи, когда под таким договором скрывается мошенническая схема продажи квадратных метров, в отношении которых уже подписан акт приёма и передачи. Чтобы реализовать такое имущество и сэкономить на сумме налога, предлагается оформить сделку задним числом. Однако её нельзя зарегистрировать в государственном регистрационном органе. То есть она, по сути, будет незаконной. Для покупателя это большой риск. Ведь квартира может быть продана не только ему.


Однако, несмотря на соблюдение всех законных требований, риск остаться без желанных квадратных метров всё же существует. Человек, который приобрёл квартиру по переуступке, может быть спокоен, только после выдачи правоустанавливающей документации на жильё, что будет гарантировать собственность и защиту прав на неё в законном порядке.


1425

Комментарии