Одесса

Как продать комнату и какие документы для этого нужны?

Как продать комнату и какие документы для этого нужны?

Как продать комнату в коммуне? Что делать, если прописаны дети? Как быть, если собственница поменяла фамилию? На эти и другие вопросы Sterium отвечает в своей новой статье.


Если Вас интересует, сколько нужно заплатить при продаже или покупке комнаты, смотрите статью “Расходы на оформление сделки”. Актуальные цены на комнаты в Одессе мы публиковали совсем недавно.


Рекомендуем сохранить эту выборку документов, чтобы всегда иметь ее под рукой. В конце статьи Вы сможете скачать справку в большом разрешении.


Стериум - Как продать комнату и какие документы для этого нужны?


Переходим к деталям.


В первую очередь надо разделить ситуации продажи комнаты в общежитии (после разрешения приватизировать комнаты в общежитии на рынке появилось предложение по этому сегменту) и комнаты в классической коммунальной квартире. В первом случае продажа мало чем отличается от продажи отдельной квартиры, поскольку у Вас должны быть документы на обособленный объект недвижимости, а именно комнату № «N», расположенную по адресу «…………». А вот продажа комнаты в коммуне предполагает, что у продавца - документы на долю в квартире. Это, в свою очередь, говорит о том что вся квартира в целом находится в общей долей собственности всех собственников квартиры.


Продажа доли в квартире предполагает наличие у всех остальных собственников права на преимущественную покупку  Вашей доли. Если же покупатель не является одним из совладельцев, то необходимо:


А) либо получить письменный отказ каждого из владельцев, что иногда бывает крайне сложно, особенно в ситуациях с большим количеством собственников,


Б) направить, через нотариуса (проще будет когда нотариус, тот который будет проводить основную сделку, возьмет на себя эту функцию) письмо с предложением купить вашу долю на определенных условиях, и по истечению месяца после получения остальными собственниками предложения, Вы можете продать  объект на условиях не хуже чем для собственников.


В) можно «просто продать» не уведомляя собственников, но при этом покупатель и продавец рискуют получить иск о переводе права собственности. Вероятность этого невелика, поскольку подача иска предполагает внесение на депозит суда той суммы, за которую была продана комната.


В любом случае следует реально оценивать ситуацию, в том числе прогнозировать поведение собственников, учитывая при этом их материальные возможности. Бывает и так, что принцип оказывается дороже денег.   


Для обхода ситуации с получением отказов от преимущественной покупки доли риэлторы часто предлагают использовать схему с договором дарения, но поскольку в итоге получается притворная сделка и сама ситуация противоречит законодательству, то подробно мы ее рассматривать не будем.


Для проведения сделки Вам необходимы:


1.   Правоустанавливающие документы на квартиру, с решением (витягом) о регистрации права собственности.

2.   Если комната была приватизирована и более не отчуждалась, обратите внимание на то, что на сделку Вам нужны свидетельство, распоряжение о приватизации и технический паспорт (тот который был составлен при проведении приватизации, эти три документа вместе подтверждают Ваше право собственности на объект, отсутствие одного из них не даст возможности провести сделку без получения дубликата

утерянного документа).


Если комната была куплена посредством «биржевого договора», то в отдельных случаях необходимо обращаться в суд для подтверждения права собственности (в зависимости от ситуации способы защиты могут быть различными). Подобные ситуации индивидуальны, поэтому проконсультируйтесь с юристом или нотариусом конкретно по Вашей ситуации.


3.  Паспорт и «код» Продавца. Нотариусу нужны только оригиналы, обратите внимание на то, вклеены ли фотографии по достижении 25 и 45 лет, в противном случае провести сделку с таким паспортом будет невозможно, поскольку паспорт будет считаться недействительным.


4.  Паспорт и код супруга(-и), а также свидетельство о браке, если продавец (-цы) состоит(-ят) в браке. Если супруг не сможет присутствовать при сделке, то заблаговременно получите от него нотариально удостоверенное согласие на сделку, поскольку без этого документа нотариус не проведет сделку.


Если право собственности на отчуждаемый объект было получено в браке, который на сегодняшний момент расторгнут, то понадобиться согласие от бывшего супруга.


Согласие супруга не требуется если объект: приобретен Продавцом до брака, приобретен на собственные средства Продавца (договор должен содержать соответствующий текст), объект получен в дар или наследство в период брака, приватизирован в период брака. Возможны еще несколько вариантов крайне редко встречающихся (такие моменты стоит уточнить у юриста).


5.  Если среди собственников есть несовершеннолетний, то к процессу подготовки добавляется получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение, процедура достаточно продолжительная по времени и забюрократизированная. Как правило, согласие получается при условии покупки на имя несовершеннолетнего иного объекта, при чем жилищные условия и площадь доли несовершеннолетнего не должны

ухудшаться.   


6.  Отчет об экспертной оценке на объект


7.  Справка о составе семьи, наличие в справке зарегистрированных несовершеннолетних является препятствием для проведения сделки, поскольку нотариус потребует решение органа опеки и попечительства относительно того, соответствует ли отчуждение квартиры интересам ребенка.


Обратите внимание!


Технический паспорт, не является обязательным для проведения сделки, можно предоставить имеющийся последний, изготовление нового необязательно.


Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам нотариусу не нужны, но могут потребоваться покупателям для их душевного спокойствия.


Отчет об экспертной оценке, справка о составе семьи имеют ограниченный срок действия, поэтому изготавливайте их не ранее чем Вами достигнуто согласие с покупателем о сделке и только после получения аванса.


Периодически встречаются ситуация когда вследствие заключения брака (расторжения брака, смены фамилии или имени) правоустанавливающие документы не соответствуют документам удостоверяющим личность, в такой ситуации нотариусу будет достаточно документа который подтверждает смену фамилии или имени (например, свидетельства о браке, решения суда о расторжении брака и т.д).


До момента подписания договора, подойдите к нотариусу, который будет проводить сделку и проконсультируйтесь, законодательство меняется и, возможно, на момент прочтения этого текста могли быть внесены изменения, которые нами не отражены в тексте.


Наши рекомендации не являются исчерпывающими, ситуации при покупке недвижимости бывают настолько многогранны, что разумно будет в случае возникновения сомнений привлекать юриста для  непосредственного сопровождения сделки, юриста который будет помогать Вам на всех этапах приобретения жилья.

5464

Комментарии